Le migliori città in cui investire nel mattone

Acquistare un bilocale da mettere a reddito a Milano è un investimento remunerativo, ma molto meno rispetto ad altri capoluoghi.

Il centro storico non è più una garanzia, mentre piccole città del Nord e del Sud sorpassano in redditività degli immobili grandi metropoli.

Queste sono solo alcune delle evidenze che emergono osservando i dati di una recente ricerca dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, che ha analizzato la redditività degli investimenti immobiliari nelle grandi città italiane, prendendo in considerazione i diversi tagli di immobile e le diverse zone della città.

Una ricerca che può rivelarsi particolarmente utile in questo momento storico: nonostante il mercato immobiliare stia vivendo una fase di grande incertezza, caratterizzata da un crollo delle compravendite e da una leggera contrazione dei prezzi, il mattone continua a essere un settore di grande attrattività per molti investitori, soprattutto nell’ottica di diversificare il portafogli di acquisti e aumentare i profitti.

Piccole metrature in periferia: la scelta più conveniente

Intanto un dato di fondo: nelle grandi città, le aree periferiche sono quelle che hanno i rendimenti più elevati, anche se le zone centrali si sono maggiormente rivalutate nel tempo, restando di fatto particolarmente attrattive per i proprietari e gli investitori. 

Per quanto riguarda invece il taglio degli immobili, il bilocale vince su tutti con un rendimento medio del 5% a livello nazionale, contro il 4,7% del trilocale. Le metrature contenute, quindi, sono quelle più apprezzate, anche se molti analisti prevedono un balzo in avanti per gli immobili più grandi e con giardino nei prossimi mesi: è l’effetto del Covid-19 che, obbligandoci a stare in casa più a lungo, ha trasformato le esigenze abitative e le abitudini degli italiani in fatto di vita domestica.

Migliori investimenti immobiliari
Investimenti immobiliari: meglio puntare su appartamenti di piccolo taglio – Foto Pixabay

Firenze: è suo il 10° posto

Partiamo dalla posizione numero 10 di questa speciale classifica degli investimenti: Firenze. Nel secondo semestre del 2019, il rendimento annuo lordo di un bilocale in affitto è stato qui del 4,1%, valore che scende al 3,6% nel caso di un trilocale.

Un dato che non sorprende se si considera che il capoluogo toscano è tra le città più care d’Italia per il prezzo delle case, superando anche Milano. Dato che però non trova riscontro nei prezzi medi delle locazioni: secondo il portale immobiliare Idealista.it, infatti, se a Milano il costo medio delle locazioni residenziali si attesta sui 20 euro al mq, a Firenze supera di poco i 16 euro (16,02 al mq per l’esattezza). Insomma, mettere in affitto un appartamento nel capoluogo toscano può portare una rendita sicuramente interessante, ma il prezzo di acquisto può essere un deterrente da non sottovalutare.

Firenze investimenti immobiliari
Firenze, il rendimento annuo lordo per gli investimenti immobiliari è del 4,1% – Foto Unsplash

Napoli, Roma, Torino: tre città da tenere d’occhio

Città con mercati residenziali molto diversi, ma accomunate da un buon rendimento degli affitti: i tre capoluoghi raggiungono infatti i 4,6 punti percentuali, anche se le zone più appetibili per gli investitori sembrano essere diverse.

Se a Napoli è il centro città a essere più interessante (4,7%), a Roma e Torino vince  invece la periferia (con 5,2 punti percentuali per entrambe le città). Le ragioni di questa differenza sono da rintracciarsi nelle differenti conformazioni urbane di queste tre città, ma anche nella loro diversa geografia dei costi del mattone e dei prezzi degli affitti. 

Roma per esempio fa da tempo registrare prezzi di compravendita molto diversi a seconda delle zone, con un delta molto elevato tra centro e periferie. Lo conferma una recente analisi di Idealista.it, che rileva per le zone centrali della Capitale prezzi superiori ai 4 mila euro al mq: Centro (5.819 euro/m2), Prati (4.931 euro/m2), Parioli (4.897 euro/m2) e Nomentano-Tiburtino (4.224 euro/m2) sono infatti le aree della città più care in cui acquistare casa. Allontanandoci dal centro i prezzi crollano, attestandosi su valori anche della metà: Malagrotta-Casal Lumbroso-Ponte Galeria (2.103 euro/m2), Labaro-Prima Porta (2.018 euro/m2) e Roma est-Autostrade (1.697 euro/m2) sono le tre macroaree più economiche e tutte in zone periferiche.

Una differenza notevole, che rende molto interessanti gli investimenti nelle zone più periferiche, permettendo di acquistare appartamenti di migliore qualità o di puntare su immobili da ristrutturare a prezzi molto più convenienti.

Investimenti immobiliari a Napoli
A Napoli i migliori investimenti immobiliari sono in centro – Foto Unsplash

Bologna, vince il semicentro

Performance molto positive anche per Bologna, che fa rilevare un rendimento medio del 4,7% per un bilocale in affitto. Ottimo in questo caso il risultato raggiunto dal semicentro, che sorpassa le altre zone con un valore del 4,9%. Leggermente indietro il rendimento di un trilocale che si attesta su un valore comunque positivo del 4,3%. 

A rendere particolarmente vivace il mercato degli affitti nella città delle due torri è sicuramente la presenza di un ateneo di grande prestigio che attira ogni anno studenti da tutto il mondo. E proprio per facilitare l’arrivo di nuovi fuorisede, nel prossimo autunno l’Alma Mater e il Comune stanno mettendo in campo tutta una serie di provvedimenti per agevolare gli affitti brevi e quelli di più lunga durata.

Bologna: il rendimento per un bilocale in affitto è al 4,7% – Foto Unsplash

Milano a metà classifica

Investire nel mattone a Milano conviene, anche se non agli stessi livelli di altri capoluoghi. Lo dice chiaramente l’analisi del Gruppo Tecnocasa che rileva per il capoluogo meneghino un rendimento del 4,8% nel secondo semestre del 2019: un valore sicuramente interessante, ma lontano da quello di altre città più vantaggiose dal punto di vista degli investimenti.

E questo nonostante i prezzi degli affitti nella città lombarda siano da record: secondo una recente analisi della piattaforma di alloggi per studenti e professionisti Housing Anywhere, Milano è infatti la città più cara d’Italia per il costo degli affitti. Si parla di circa 630 euro per una stanza singola, che salgono a oltre 900 per un monolocale. Per non parlare di un bilocale che sfiora i 1200 euro al mese. Cifre da capogiro che sembrano destinate ad aumentare, ma che non fanno di Milano la città con il rendimento più alto per gli investimenti immobiliari.

Investimenti immobiliari a Milano
Il rendimento degli investimenti immobiliari a Milano è del 4,8% – Foto Unsplash

Bari, una periferia dalle performance interessanti

Spostiamoci dalla Lombardia alla Puglia: Bari è la quarta città con i più alti rendimenti nel settore residenziale. Affittare un bilocale nel capoluogo pugliese porta infatti a un rendimento del 5,3%, con valori molto interessanti soprattutto nella periferia urbana: qui il rendimento sale infatti al 5,6%, contro il 4,2 del centro città. Stessa situazione se si considerano i trilocali, che mostrano i rendimenti più alti in periferia (5,3%), mentre il centro risulta meno attrattivo (4,3%).

Investimenti immobiliari a Bari
Bari è la quarta città con i rendimenti più alti nell’immobiliare – Foto Unsplash

Genova e Palermo, seconde a pari merito

Nord e sud, due città molto distanti ma accomunate dalla presenza del mare: Genova e Palermo sono al secondo posto di questa speciale classifica, entrambe con un rendimento annuo lordo del 5,7%. Ma se nel capoluogo ligure è il centro città la zona che offre i margini migliori (siamo addirittura al 7,6%, il valore più alto registrato in tutti i capoluoghi analizzati), nella città siciliana è la periferia a essere l’area più conveniente: il rendimento medio qui è del 6,0%, contro il 5,8 del centro e il 5,5% del semicentro.

Se si passa al trilocale, con il suo 5,5% Palermo risulta invece più interessante rispetto a Genova che si ferma al 5,2%.

Investimenti immobiliari a Palermo
Investimenti immobiliari: a Palermo il rendimento annuo è del 5,7% – Foto Unsplash

Verona: la città in cui conviene di più investire

Arriviamo finalmente alla prima posizione: secondo l’analisi del Gruppo Tecnocasa è Verona il capoluogo con i margini di guadagno maggiore per gli investitori immobiliari. Nel secondo semestre del 2019 il rendimento annuo lordo di un bilocale in affitto nella città di Giulietta e Romeo è stato del 6,1%. Si tratta del valore più alto registrato tra i grandi centri analizzati, dato che cresce addirittura al 6,6% se si restringe il campo alla sola periferia della città. Il centro è invece l’area con il rendimento più basso (4,9%), mentre il semicentro si attesta su un buon 6,0%. Interessante anche il risultato per i trilocali, che raggiungono un rendimento medio del 5,4%: non il dato più alto a livello nazionale, ma di sicuro interesse per un investitore.

Investimenti immobiliari a Verona
Verona è la città in cui investire nel mattone rende di più – Foto Unsplash