Rischio bolla mercato immobiliare

L’emergenza coronavirus ha avuto un impatto non solo dal punto di vista del cambiamento delle nostre abitudini, ma anche per quanto riguarda l’aspetto economico. Numerosi, purtroppo, i settori colpiti dal lockdown, con il mercato immobiliare globale che si trova a dover fare i conti con lo spettro di una bolla. Un rischio che si presenta sempre più accentuato in Europa ed in particolar modo in alcune città. Entriamo quindi nei dettagli e scopriamo assieme le città dove i prezzi sono cresciuti di più, grazie allo studio annuale UBS Global Real Estate Bubble Index 2020, in cui UBS Global Wealth Management prende in esame i prezzi degli immobili residenziali in 25 grandi città del mondo.

Tra queste Milano che, secondo gli esperti UBS, presenta ancora valutazioni che possono essere considerate eque.

Mercato immobiliare resiliente durante il lockdown

Lo studio annuale del Chief Investment Office di UBS Global Wealth Management mette in evidenza un rischio bolla o una significativa sopravvalutazione dei mercati immobiliari nella maggior parte delle città valutate. Durante la pandemia i mercati immobiliari si sono dimostrati resilienti e in base allo studio le ragioni principali sono tre. In primo luogo i prezzi delle abitazioni sono un indicatore economico retrospettivo, in grado di riflettere una recessione economica solo con un certo ritardo. In secondo luogo, la maggior parte dei potenziali acquirenti di immobili non ha subito perdite di reddito dirette nel primo semestre del 2020. Infine i governi hanno sostenuto i proprietari di immobili in molte città durante il lockdown, aumentando ad esempio i sussidi per l’edilizia abitativa, riducendo le tasse e sospendendo le procedure di pignoramento.

Mercato immobiliare resiliente durante il lockdown
Mercato immobiliare resiliente durante il lockdown (fonte pexels)

Possibili effetti negativi sul mercato immobiliare nel lungo periodo

Allo stesso tempo le prospettive per il futuro sono alquanto incerte, così come è difficile stabilire “l’influenza che l’aumento della disoccupazione e le fosche prospettive di reddito delle famiglie avranno sui prezzi degli immobili“, ha affermato da Mark Haefele, chief investment officer di UBS Global Wealth Management.

Secondo Haefele, inoltre, “è chiaro che l’attuale accelerazione non è sostenibile nel breve periodo. Le locazioni sono già diminuite nella maggior parte delle città, il che indica che probabilmente emergerà una fase di correzione quando i sussidi verranno meno e la pressione sui redditi aumenterà“. Fatte queste premesse e considerando quindi l’impatto del coronavirus sui redditi di molte persone, a lungo tempo si potrebbe dover fare i conti con alcuni effetti negativi per quanto riguarda la domanda di immobili.

Possibili effetti negativi sul mercato immobiliare
Possibili effetti negativi sul mercato immobiliare (fonte pixabay)

Milano tra le città meno a rischio bolla

In base allo studio dello Ubs Global Real Estate Bubble Index, Milano è tra le città meno a rischio bolla a livello globale. Un dato che non è solamente conseguente all’impatto del coronavirus sull’economia, bensì che riflette un andamento che da anni vede i valori del capoluogo lombardo solidi.

Come si evince dal report, infatti, i prezzi di Milano hanno ricominciato a salire nel 2018, con una accelerazione nel 2019, anno che ha visto ridursi i tempi di permanenza degli immobili sul mercato grazie all’aumento della domanda.

Ebbene, anche dopo il lockdown i prezzi sono risaliti dell’1,5% nell’anno, registrando però uno spostamento della domanda dal centro alle periferie in seguito alla diffusione dello smart working. La dinamica dei prezzi, inoltre, risulta poco gonfiata e proprio per questo motivo Milan è considerata tra le città meno a rischio bolla, collocandosi al 23esimo posto.

Milano tra le città meno a rischio bolla
Milano tra le città meno a rischio bolla (Fonte: UBS Global Real Estate Bubble Index 2020)

Monaco e Francoforte le città più a rischio

Le valutazioni delle città dell’Eurozona sono aumenti negli ultimi quattro trimestri, tanto da essere considerate tra le più alte al mondo. Se tutto questo non bastasse gli squilibri stanno aumentando per via dei bassi costi di finanziamento che non sono sempre in linea con la forza delle economie locali.

In particolare tra i Paesi europei a maggior rischio bolla si annoverano Monaco di Baviera e Francoforte, dove i prezzi sono più che raddoppiati nell’ultimo decennio. Sempre nello stesso periodo, inoltre, gli affitti, al netto dell’inflazione, sono cresciuti del 40%. A favorire questo boom dei prezzi una crescita economica e demografica che si trova a dover fare i conti con una carenza di nuove costruzioni.

Monaco e Francoforte le città più a rischio
Monaco e Francoforte le città più a rischio (Fonte: UBS Global Real Estate Bubble Index 2020)

Amsterdarm e Parigi sulle orme delle città tedesche

Per quanto riguarda le altre città europee a rischio bolle, si citano Parigi e Amsterdam che seguito da vicino le due città tedesche. Nel medio periodo a Parigi i prezzi sono cresciuti del 5% in dodici mesi aggiornando ancora una volta il record storico. Dati tali per cui nella capitale francese si parla ormai da anni di decoupling, ovvero il fenomeno per il quale un trend economico assume una parabola indipendente rispetto ad un fenomeno più ampio e tendenzialmente correlato, ovvero in questo caso l’andamento di mercato registrato nel resto della Francia.

Amsterdam, invece, si trova di fronte ad un rallentamento rispetto alla media nazionale, a cui si contrappone un’onda lunga di rialzi. Dal 2015 ad oggi, infatti, il valore di mercato è cresciuto mediamente del 10% all’anno.

Amsterdarm e Parigi sulle orme delle città tedesche
Amsterdarm e Parigi sulle orme delle città tedesche (Fonte: UBS Global Real Estate Bubble Index 2020)

Londra, la sterlina più debole potrebbe attirare acquirenti stranieri

Rispetto alle altre città oggetto di studio, Londra ha registrato il secondo più debole sviluppo dei prezzi dal 2016. Nonostante ciò questo territorio continua ad essere sopravvalutato. Allo stesso tempo i problemi di accessibilità economica, l’incertezza politica e un contesto fiscale e normativo severo finiscono per esercitare pressione sui prezzi degli immobili. Proprio in questo ambito gli acquirenti stranieri potrebbero approfittare della sterlina più debole e dei prezzi più bassi, andando in questo modo a sostenere il livello dei prezzi a medio termine.

Londra, la sterlina più debole potrebbe attirare acquirenti stranieri
Londra, la sterlina più debole potrebbe attirare acquirenti stranieri (Fonte: UBS Global Real Estate Bubble Index 2020)

Svizzera, Zurigo continua a superare Ginevra per i prezzi

Lo studio dello Ubs Global Real Estate Bubble Index mostra l’ingresso di un nuovo Paese tra quelli a rischi bolla, ovvero Zurigo.

Quest’ultima, infatti, ha registrato il più forte tasso di crescita dei prezzi di tutte le regioni economiche svizzere nell’ultimo decennio. Gli immobili vicino al centro hanno beneficiato di una domanda crescente, con Zurigo che continua a superare Ginevra sia per prezzo che per indice. Il recente aumento dei prezzi, tuttavia, ha favorito una leggera ripresa del mercato immobiliare ginevrino, dopo le perdite subite nel periodo compreso tra il 2013 e il 2016.

Zurigo tra i Paesi a rischio bolla
Zurigo tra i Paesi a rischio bolla (Fonte: UBS Global Real Estate Bubble Index 2020)

Spagna, rischio moderato: aumento dei prezzi nei grandi centri economici

Stando allo studio UBS Global Real Estate Bubble Index 2020, la Spagna è tecnicamente non a rischio bolla. Allo stesso tempo è bene sottolineare che i grandi centri economici registrano continui rialzi. Dal 2016, infatti, i prezzi delle abitazioni residenziali a Barcellona e Madrid sono aumentati di oltre il 30%. Madrid si colloca al 21esimo posto della classifica, seguita da Varsavia, Milano, Dubai e Chicago.

Queste ultime due, volgendo uno sguardo al mercato immobiliare internazionale, rappresentano invece due città addirittura sottostimate rispetto al proprio potenziale margine di sviluppo.

Spagna, rischio moderato: Madrid
Spagna, rischio moderato: Madrid (Fonte: UBS Global Real Estate Bubble Index 2020)

Le città mondiali a rischio bolla immobiliare

Per quanto riguarda il resto del mondo, Toronto e Hong Kong sono tra le città a maggior rischio bolla immobiliare. A differenza dell’anno scorso, inoltre, il mercato immobiliare di Vancouver si trova ora in fascia sopravvalutata, assieme a San Francisco, Los Angeles e, in misura minore, New York. Boston e Singapore presentano ancora valutazioni eque, così come Varsavia, che è stata inclusa per la prima volta in tale studio. Soffermandoci sugli Stati Uniti, i punteggi dell’indice sono stati relativamente stabili negli ultimi cinque anni nelle città della East Coast. I mercati della West Coast , invece, hanno mostrato maggiori oscillazioni.

Le città a rischio bolla immobiliare nel 2020
Le città a rischio bolla immobiliare nel 2020